倉儲物流園項目建議書
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1. 總 論
1.1 項目概況
1.1.1 項目名稱 物流倉儲配送中心建設
1.1.2 項目地址 遵義市鳳岡縣有機生態工業園區
1.1.3 建設規模 建設倉庫、冷庫、交易展示廳等設施，配置運輸車輛和計算機及網絡設備系統，提供物品分揀、初加工、包裝、搬運、倉儲、中轉等服務，建立物流交易電子平臺。
1.1.4項目總投資 項目總投資1.45億元。
1.1.5建設周期3年(2012——2015年)。
1.2項目簡介
物資流通是由多種要素組成的一個大系統，它為適應社會化大生產既深度分工又廣泛協作的要求應運而生，通過加速實現商品流通社會化與現代化，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經濟效益的目標�，F代物流產業在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業更是得到了迅猛發展。因此，隨著國內企業對物流成本控制的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業的發展具有廣闊的空間。該項目位于鳳岡縣有機生態工業園區內，326國道上，杭瑞高速出口處。地質情況較好，供水、供電及交通條件十分便利。
2. 項目背景及建設的必要性
2.1 項目背景
我國社會主義市場經濟的不斷發展和改革開放的逐步深入，城市商貿物流規劃和建設對促進商品流通，方便城鄉居民生活，擴大城鄉居民就業，拉動國民經濟增長發揮了積極的作用。
隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營實體及園區貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業的發展，各個企業都逐漸意識到配送轉運中心分散建設、各自為戰帶來的資源浪費，各級政府也發現這種方式不利于充分發揮城市的總體規劃功能，該項目作為物流業發展到一定階段的必然產物得以提出。
2.2 項目建設的必要性
2.2.1 符合國家的產業政策
根據國家《產業結構調整指導目錄》，該項目屬于國家鼓勵發展類，符合國家相關的產業政策。
2.2.2 有利于加快鳳岡縣服務業的發展
該項目的建成，以物流產業發展作為牽引力，形成區域性的物資交易體系，進而帶動相關的交通運輸業、商貿業、金融業、信息業和旅游餐飲業等第三產業的全面發展，推動鳳岡縣區域經濟的平穩快速發展。
2.2.3符合地區政策和發展規劃
經濟的繁榮需要眾多適應市場需要的、具有強大生命力的經營項目的推動。依靠得天獨厚的交通條件、資源優勢、產業政策、良好的投資環境和日益完善的配套服務，鳳岡縣經濟得到了迅猛發展。鳳岡縣十二五規劃中指出：加快發展服務業，把推動服務業大發展作為產業結構優化升級的戰略重點，營造有利于服務業發展的政策和體制環境。大力發展推進規�；⑵放苹�、網絡化經營。
2.2.4 是解決富余勞動力就業問題的需要
服務業屬于勞動密集型產業，它的日常運營需要大量的工作人員為消費者服務，同時可吸引眾多商家前來創業，通過該項目的建設，可以帶動商品流、信息流、人才流、資金流等相關行業的發展。這是產業結構的市場化調整，調整的結果是產業結構的升級，可提供大量就業崗位，使閑置勞動力得到充分利用，推動區域經濟的快速發展。
3. 項目市場分析
3.1市場規模分析
根據國際貨幣基金組織2005年的統計，我國當年物流成本占GDP的比重為17.9%，對未來10年進行預測：假設按照該數據，每5年物流成本占GDP的比重下降2%，即2010年中國物流成本占GDP比列為15.9%，2015年為13.9%;我國第三方物流在物流市場上的比列前五年(2002-2015)按照國際平均數1/3左右計算，后五年按照1/2計算，則未來十年第三方物流在物流市場的比列算數平均數為0.24.根據測算結果，到2015年，我國物流總成本將達到48000多億元，第三方物流市場總規模將達到22000多億元，而我國第三方物流業才剛起步，實際總規模非常微小，因此發展空間很大。
3.2市場機會分析
3.2.1.國內企業改革和發展提供的市場機會。
由于長期以來重生產、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統觀念，我國企業在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數。例如，根據2004年底國家統計局的統計，我國獨立核算工業企業產成品庫存占其全年產品銷售收入的9.6%，如果加上應收賬款，兩項資金占用為產品銷售收入的29%。2004年，我國企業流動資產周轉次數為1.41次。同年，我國產品庫存時間為42天，而發達國家平均為20天。可見我國企業物流成本壓縮的擴建十分可觀，隨著我國企業對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現代物流業的發展提供巨大的市場機會。
3.2.2客戶對服務的需求水平提高和多樣化趨勢提供的市場機會。
隨著商品經濟的發展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否像顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現代物流配送業帶來蓬勃的發展機會。
3.3市場現狀分析
在我國，物流業的發展正處于初步階段。物流作為一種新興的行業，國內很多人對物流的概念理解不透徹，目前物流業相對其他產業發展滯后。具體表現為：
1.基礎設施不足，技術裝備落后。
2.物流的專業化、網絡化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發揮。
3.配置在物流產業內部的設備陳舊落后，服務水平低。
4.缺乏完善而有效的行業協調機制。
5.市場集中度低，大部分物流企業規模較小尚未形成規模經濟。
隨著我國經濟的迅猛發展，為適應市場發展需求，國家越來越重視物流產業的發展，形成了一個巨大的潛在物流市場，這為物流業的持續發展提供了有力的保障。該項目的建立，將利用高速公路以及國道等四通八達的公路網絡，形成經濟圈覆蓋省市。
4. 項目建設條件與建設方案
4.1項目區域概況
鳳岡縣位于貴州省東北部，326國道線橫貫縣境，縣城距歷史文化名城遵義114公里，東鄰德江、思南，南接石阡、余慶，西靠湄潭，北抵正安、務川�？h境南北長90.1公里，東西寬42.6公里，總面積1883平方公里。轄9鎮5鄉，全縣總人口41萬。耕地資源總面積39.78萬畝，其中田21.79萬畝，土17.99萬畝。全縣氣候溫和濕潤，年均溫15.2℃，年均降水1127mm，年日照時數1139小時，無霜期227天，冬無嚴寒，夏無酷暑，雨熱同期，屬亞熱帶季風氣候區，海拔在339-1400m之間，全縣森林覆蓋率53.7%。
鳳岡縣境內公路縱橫交錯，四通八達，杭-瑞(杭州-瑞麗)高速思-遵(思南-遵義段)預計2012年底前完善投入使用。電話、移動通信、寬帶、廣播、電視等數據設備廣泛地分布于境內。
區域內地勢起伏不大，地面未見變形跡象，未見滑坡、崩塌、泥石流等不良地質現象。適宜工程建設。
4.2建設內容
新建物流配送中心大樓，其主體工程包括冷藏、批發交易、配送、加工、信息系統、辦公等用房。輔助配套設施用房主要為冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發電機房等用房，室外工程包括多功能廣場、室外停車場等及給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程，購置物流配送中心、批發展示中心所需的物流設備、信息系統及辦公用具等。
4.3 建設方案
4.3.1冷藏中心建設
冷藏中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托盤擬采用木質托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術。起到很好的防塵及紡紗的作用，單位面積承重5噸/平米，可以滿足各種貨物的存放及貨架的安裝需求。配有活動層式貨架，采用叉車唧車配合作業。倉庫分為存儲區、理貨區、出貨暫存區，全部實行電腦化管理。
冷藏中心設備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監控系統，高度調節板等。作業設備主要包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液壓手動叉車、夾包機等，還配置了貨架，小推車、老虎車等專業作業設備。
該中心計算機管理及監控系統包括服務器(雙機熱備份)、磁帶機、計算機、入出庫工作站、通訊模板、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統、服務器操作系統、數據庫系統、管理軟件、監控軟件、動畫軟件等。
4.3.2配送中心建設
配送中心的作業流程為：備貨→入庫檢驗→分揀及儲存→出庫及檢驗→加工或分裝→配送運輸→送達服務→客戶驗收→信息反饋
配送運輸車輛主要有廂式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車主要用于貨物在配送中心內部的運輸，廂式貨車主要用于貨物的外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。
物流配送中心庫區總體劃分
4.3.3加工中心建設
加工中心配備包裝袋、包裝紙、手動和自動包裝設備、加工生產線、分割設備，為客戶的需要提供貨物分裝、整理、貼牌加工、粗加工等多項服務，使客戶能夠就近將貨物進行細化處理，便于貨物的存儲和銷售。同時向客戶提供貨物檢疫檢測服務，購置氣-質譜聯用儀、原子吸收分光光度計、農藥殘留快速檢測儀、多功能振蕩器、實驗室用粉碎機、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計算機、旋轉蒸發器等。
4.3.4批發展示中心建設
批發展示中心以配送中心和冷藏中心為依托，建成多功能、綜合化批發展示中心，通過對不同商品的分類和定位，提供全方位的服務，基本涵蓋目前市場上的不同需求。
4.3.5信息中心建設
商品流通過程中存在著商品流、資金流、信息流。其中信息流一方面伴隨著商品流而產生，另一方面又起著引導物流進行有規律運動的重要作用，它是分析商品流、導向資金流、進行經營決策的重要依據。在物流配送中心，如何調度好信息流流向，正確及時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節約成本的關鍵。
信息系統擬采用條形碼技術，該技術作為一種成熟的信息處理技術，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優點，條形碼技術是實現電子數據交換的基礎，是倉儲物資快速準確保障的重要手段。
5.項目功能及經營方案
5.1 物流配送中心目標市場
5.2物流中心服務功能
5.3 經營策略
以倉儲中心為依托，建立批發展示中心、配送中心，通過對物流平臺的建設，整合第三方物流資源建立物流運營模式。利用園區的規模優勢和資源整合能力，迅速取得行業領先地位。
5.4 管理策略
為了提高管理效率，降低運營成本，不但要建立完善的服務體系，還必須采取以下措施：堅持品牌經營、服務經營和資本經營相結合的系統經營模式;企業的發展戰略與員工、供應商、經營商的目標充分結合，使雙方共同發展、實現共贏;建立和完善物流網絡，對貨物進行實施動態跟蹤和信息自動處理，及時響應客戶需求;組建客戶俱樂部，為企業提供一個穩定的客戶群。
主要管理制度包括：
1. 凡是須放入庫內存放的物品必須辦理如可手續方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續方可出庫。
2. 除總經理、行政中心總監及配送中心所有員工外，任何人未經總經理書面批準，不得進入物流配送中心庫房。
3. 樹立機械化、自動化概念，注重先進設備、技術、人才的引進與開發，重視規范化管理，這是物流配送中心功能充分發揮的關鍵。
4. 推選配送合理化，通過采用專業設備、設施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復雜程度及難度。
5. 實時動態庫存數據至少每1小時更新1次。
6. 推行準時配送系統。準時配送合理化重要內容。配送做到了準時，用戶才有資源把握，可以放心地實施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。
5.5 儲存策略
每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此必須規劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量;儲區安排要考慮物品尺寸及重量;采用三點定位原則，方便貨物提取。
5.6技術設備
計算機管理系統將包括業務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統計信息管理和系統維護等模塊，擬與物流配送中心信息系統統一設計和建設。
在計算機具體配置上，擬通過服務器IBM AS400，PC+POS機的獨立局域網系統，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數據的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務器中，后臺服務器能及時跟蹤銷售的最新動態。
6.投資估算和資金籌措
6.1 投資估算
該項目投入總資金包括建設投資和流動資金，合計1.45億元。建設投資估算為1億元，流動資金估算為4500萬元。
項目主體工程包括物流配送中心、倉儲樣品廳、配送庫區、交易展示廳及辦公區，建設投資估算3000萬元。停車場等輔助配套設施建設投資200萬元。物流設備、運輸車輛、計算機及網絡設備系統、自動扶梯、電梯辦公用品等設備設施購置費2200萬元。土地購置費4600萬元。共計固定資產總投資1億元。
6.2資金籌措
項目屬于國家鼓勵發展類，符合鳳岡縣城市發展規劃，擬申請國家資金扶持8000萬元，占總投資的55.2%;企業自籌資金6500萬元，占總投資的44.8%。
7.效益分析
7.1經濟效益
1.冷庫倉儲收入：按吞吐5萬噸/天正常運營年利用率90%計，估算本項目正常年庫房倉儲收入為：5元/噸×5萬噸/天×365×90%=8212萬元/年
2.配送中心收入：8元/噸×5萬噸/天×365×90%=1.31億/年
3.交易中心收入：管理租金收取880萬元/年
4.裝卸費收入：商品周轉期約為5天，裝卸費按5元/噸計，本項目正常年裝卸費為：365/5×5元/噸×5萬噸/天×90%=1642萬元/年
5.停車場收入：1000輛/天×5元/車×365×90%=165萬元/年
物流中心的營業稅金按照國家統一規定的5%征收，再加上營業稅金的10%作為城建及教育附加稅，企業的所得稅按照國家規定的33%的稅率征收。本項目合計總收入為2.4億/年，在運營期稅后內部收益率為15%，利潤為3600萬元，所得稅后靜態投資回收期為4年。
7.2 社會效益
1.該項目對風岡縣第三產業結構的戰略性調整、對閑置勞動力提供再就業、對緩解當地產業支撐不足等有推動作用，項目將成為鳳岡縣與外省市對外連接的窗口，通過品牌效應，帶動各種衍生行業不斷興起，帶動眾多關聯產業的發展。
2.該項目有利于鳳岡縣城市規劃的整體推進，加速城市信息化和現代化建設，優化城市產業結構，促進經濟發展，從而提升城市綜合競爭力。實現物流合理化，緩解交通擁擠、堵塞、噪聲等城市問題，利于城市生態環境建設
3.該項目的發展可以帶動當地相關產業如交通運輸業、商貿業、金融業、信息業等第三產業的全面發展，可以提升風岡縣國民經濟的整體實力且與其他任何產業發展沒有沖突。
8. 項目不確定分析
8.1盈虧平衡分析
投產年的固定成本不盡相同，按各處實際成本構成計算，以項目年生產能力利用率表示的盈虧平衡點(BEP)，其公式為：BEP=年固定成本/(營業收入-可變成本-營業稅金)×100%
經測算，本項目盈虧平衡點為55.73%，由盈虧平衡分析可知，按基價計算，本項目生產能力利用率達到55.73%時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產生虧損。本項目該項指標表明，項目有一定的抗風險能力。
8.2項目敏感性分析
項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本建議書對影響項目財務效益的項目投資、營業收入、經營成本等因素在+10%的范圍內進行了敏感性分析。
結果表明：運營收入、經營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產投資、營業收入和成本支出出現較大的負面波動。
9. 結論
1.“物流中心”是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高經濟效益的新型業態和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的產業政策，因此本項目投資方向是正確的。
2.經初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時收回投資。結果表明該項目無論是經濟效益還是社會效益，都是可行的。
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