碧水云天大廈開(kāi)發(fā)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文
一、項(xiàng)目所處位置的周邊環(huán)境
在世紀(jì)大道渭城橋（原二號(hào)橋）至咸陽(yáng)橋（原一號(hào)橋）之間3公里范圍內(nèi)，現(xiàn)在基本上是一個(gè)住宅區(qū)。
在這個(gè)區(qū)段內(nèi)，在建和已建的住宅項(xiàng)目，除過(guò)華宇公司開(kāi)發(fā)的碧水茗居和佳境天城外，從東到西，路北有英倫灃景（6棟小高層，1棟多層），交通和容積率原因，銷(xiāo)售的較慢，小高層目前還有45％以上；河南街小區(qū)（40棟多層），由于是安置房，不存在銷(xiāo)售問(wèn)題；水畔茗苑（4棟多層）項(xiàng)目太小，銷(xiāo)售一般；秦陽(yáng)花園（40棟多層），02年銷(xiāo)售完成。路南有金泰?絲路花城（60余棟多層、小高層）一期30棟5層花園洋房由于景觀(guān)和價(jià)格的原因，銷(xiāo)售價(jià)格和速度都比較快，并將其中的30%賣(mài)給了西安人，鄰街小高層還在觀(guān)望中；清華科技園內(nèi)住宅樓（4棟多層），雖然沒(méi)有相關(guān)的手續(xù)，但由于便宜，目前也賣(mài)掉了一少部分；帝都花園（18棟多層、3棟小高層），鄰街小高層因?yàn)閼?hù)型太大的緣故，三年了，只賣(mài)掉了兩棟樓的1/4，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要將全部項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)顺鱿剃?yáng)開(kāi)發(fā)圈；郵政家屬區(qū)（8棟多層），不存在面對(duì)市場(chǎng)問(wèn)題；世紀(jì)星城（多層、小高層、高層共計(jì)22萬(wàn)平米）投資方的原因，使得小高層、高層停滯未蓋；佳美花園（4棟多層），地域原因，使得它成為這個(gè)區(qū)段銷(xiāo)售最慢的房子，歷經(jīng)四年，現(xiàn)在基本封盤(pán)。
在陳陽(yáng)寨以西，還有4個(gè)項(xiàng)目，平湖秋月（80000平米，其中住宅70000平米），一期銷(xiāo)售一般，現(xiàn)在正在開(kāi)發(fā)二期，因?yàn)槭嵌鄬臃浚N(xiāo)售壓力不大；湖濱花園（48000平米），一期多層基本銷(xiāo)完，二期小高層正在銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商考慮到地段原因，價(jià)格較低（1750元/平米起價(jià)）；安谷園小區(qū)（40棟多層）同樣由于是安置房，不存在銷(xiāo)售問(wèn)題，渭新小區(qū)（10棟多層、小高層），10棟多層基本上團(tuán)購(gòu)，面對(duì)正在建設(shè)的高層，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售上束手無(wú)策。
結(jié)論：考慮到這個(gè)區(qū)段目前的發(fā)展現(xiàn)狀，建設(shè)大型酒店、專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓以及大型商業(yè)都不具備基本的人氣和商氣；應(yīng)當(dāng)建設(shè)高尚住宅，同時(shí)為未來(lái)考慮，適當(dāng)蓋一少部分面積不大的產(chǎn)權(quán)式公寓，宜賣(mài)宜租。
二、關(guān)于住宅
（一）目前的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：
1、湖濱花園二期----世紀(jì)大廈，鄰街12層商住樓，開(kāi)發(fā)商為三陽(yáng)地產(chǎn)，已銷(xiāo)售了5個(gè)月，起價(jià)1750元/平米，銷(xiāo)售很一般，目前還不到40%，距離和品質(zhì)使得這個(gè)項(xiàng)目對(duì)該項(xiàng)目基本上不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)。
2、秦陽(yáng)花園鄰街小高層商住樓，開(kāi)發(fā)商是永泰田開(kāi)發(fā)公司，共計(jì)9層，一二層為商業(yè)鋪面，三----九層為住宅，面積為98―121平米。優(yōu)勢(shì)：只有一棟6個(gè)單元的1萬(wàn)余平米，一梯兩戶(hù)，南北通透，銷(xiāo)售壓力不大，
3、佳境天成，有前期近半年的銷(xiāo)售順勢(shì)，切遠(yuǎn)離吵雜的馬路，策劃、銷(xiāo)售人員的素質(zhì)也很高。
這一左一右200米以?xún)?nèi)的兩個(gè)項(xiàng)目是碧水云天大廈銷(xiāo)售的直接客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)者。
（二）碧水云天大廈建設(shè)商住樓的優(yōu)勢(shì)：
1、華宇公司幾年來(lái)樹(shù)立的品牌效應(yīng)對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售作用絲毫不可低估，從我們?cè)谡{(diào)查反饋回來(lái)的信息中，就充分證明了這一點(diǎn)。
2、三年多的共同努力，世紀(jì)城?碧水茗居作為咸陽(yáng)地區(qū)一個(gè)高尚住宅小區(qū)已經(jīng)為廣大市民所接受，依據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)“借勢(shì)打勢(shì)”的原則，再把碧水云天大廈作為它的延續(xù)、延伸，一定能吸引更多的咸陽(yáng)市民、周邊縣區(qū)官商優(yōu)異者來(lái)這里置業(yè)。
3、重視景觀(guān)建設(shè)使得金泰?絲路花城一期不論在價(jià)格上還是在銷(xiāo)售速度上都取得了良好的業(yè)績(jī)，9月16日，兩地電話(huà)區(qū)號(hào)統(tǒng)一，他們自然會(huì)趁熱打鐵，在二期建設(shè)上，也必然會(huì)加大廣告投入，這樣，吸引來(lái)的西安市民也就成了碧水云天大廈的潛在客戶(hù)。
三、關(guān)于商鋪
在碧水云天A座招商過(guò)程中，從準(zhǔn)商戶(hù)的反饋來(lái)看，一、二層5200平米對(duì)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，有一種不大不小的感覺(jué)，不管是人人樂(lè)超市、愛(ài)家超市還是民生量販，都希望在世紀(jì)大道上有一個(gè)分店，該項(xiàng)目位處十字路口，廣場(chǎng)旁邊也很符合他們的開(kāi)店選址原則，但眼下的人氣不足使他們都只僅僅想開(kāi)一個(gè)1000---2000平米的便利店，對(duì)于下一步，都定在10000平米以上，而碧水云天大廈則完全能夠滿(mǎn)足商戶(hù)的要求。
從市場(chǎng)需要出發(fā)，在設(shè)計(jì)碧水云天一、二層商業(yè)鋪面時(shí)，最好能請(qǐng)前期聯(lián)系比較多的準(zhǔn)商戶(hù)參與意見(jiàn)，考慮到建設(shè)周期，找?guī)准野儇浌緟⑴c效果最好，同超市比較，百貨公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)高，愿意支付的房屋租金也高。
四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)式公寓
從03年開(kāi)始，在咸陽(yáng)城市中心區(qū)建設(shè)小戶(hù)型的呼吁聲就一直沒(méi)有停止過(guò)，特別是嘉惠商場(chǎng)周?chē)捅遍T(mén)口十字附近，那么，到07、08年，碧水云天大廈所在位置就是今天的嘉惠商場(chǎng)周?chē)捅遍T(mén)口十字，小戶(hù)型隨著世紀(jì)大道開(kāi)發(fā)速度的加快必然有較大量的缺口，它的準(zhǔn)客戶(hù)有：
（一）、首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶(hù)群。他們時(shí)間短，對(duì)自身價(jià)值的追求和周邊環(huán)境的影響使得他們更加重視獨(dú)立性和私秘性，而有限的積累又難一步到位買(mǎi)套大房，于是就先買(mǎi)上一套小的，
（二）、二次或多次置業(yè)的投資型業(yè)主，他們是小戶(hù)型房產(chǎn)的最大的客戶(hù)群，占到購(gòu)買(mǎi)者1/3以上。他們購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的目的很簡(jiǎn)單，就是長(zhǎng)線(xiàn)投資、追求回報(bào)。小戶(hù)型易租，易轉(zhuǎn)手，投入少、見(jiàn)效快。
（三）、為父母晚年生活而購(gòu)買(mǎi)。現(xiàn)在買(mǎi)套小房子，自己住，將來(lái)在外地的父母年齡大了，接來(lái)讓他們住，照顧也方便。
（四）、長(zhǎng)期在咸陽(yáng)的外地高級(jí)打工者。各種原因使得他們的家室不在身邊，隨時(shí)有“撤”的可能，花上八、九萬(wàn)，住著產(chǎn)權(quán)完全屬于自己的小戶(hù)型房子，既滿(mǎn)足了私密性、獨(dú)立性，又不會(huì)租房看臉色，一但離開(kāi)，處理也方便。
（五）、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)小飯店、小商店、租賃柜臺(tái)的外地人，數(shù)年的苦心經(jīng)營(yíng)使他們積累了一些資金，也適應(yīng)了本地的生活，但不多的積累還不足以去購(gòu)買(mǎi)較大的房屋，同時(shí)考慮經(jīng)營(yíng)需要流動(dòng)資金，于是小戶(hù)型也就成了他們的首選。
從觀(guān)念上講，目前的住房消費(fèi)方式也正在悄悄發(fā)生變化。買(mǎi)房賣(mài)房的周期縮短，據(jù)有關(guān)資料表明，在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家一個(gè)人一生更換住所的次數(shù)在7次以上，我們中國(guó)人也說(shuō)：樹(shù)挪死，人挪活，換一種活法也是一種時(shí)尚。
盡管小戶(hù)型墻體和公攤多，單位面積成本自然會(huì)高一些，但市場(chǎng)的需要才是開(kāi)發(fā)商第一考慮的，據(jù)有關(guān)專(zhuān)家測(cè)算，房屋面積每減少10平方米，客戶(hù)源會(huì)增加3%，這等于給開(kāi)發(fā)商降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以開(kāi)發(fā)小戶(hù)型房產(chǎn)應(yīng)是明智之舉。
五、關(guān)于銷(xiāo)售套型結(jié)構(gòu)、面積和銷(xiāo)售價(jià)格
通過(guò)我們對(duì)咸陽(yáng)市05年底到06年前半年樓盤(pán)銷(xiāo)售所搜集資料來(lái)看，銷(xiāo)售最快的是90平米-----135平米的兩房二廳、三房一廳、三房?jī)蓮d的房子，這也就自然成了碧水云天大廈的首選設(shè)計(jì)戶(hù)型。
05年底至06年6月份，咸陽(yáng)市范圍內(nèi)，各個(gè)項(xiàng)目都或早或遲的漲了價(jià)，平均在200到350元之間，相對(duì)而言，世紀(jì)大道兩邊的房子反而漲的最慢；有人說(shuō)，這就好象股市一樣，世紀(jì)大道在此之前已經(jīng)先期漲過(guò)了；考慮到咸陽(yáng)市民目前的接受程度和我們“低開(kāi)高走”的定價(jià)原則，建議碧水云天大廈的均價(jià)確定在2010―2150元/平米之間，隨后在根據(jù)市場(chǎng)變化隨時(shí)調(diào)整。
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