北京寫字樓生態(tài)報告

　　國內(nèi)不動產(chǎn)配置及財富管理服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)譽翔安地產(chǎn)近日發(fā)布《2016年北京寫字樓生態(tài)報告》顯示，2016年北京寫字樓銷售額排名前五板塊銷售總額186.8億元，全市占比46.9%。上市公司和險資在商用物業(yè)的投入主導(dǎo)了本年度大宗交易。北京市場共監(jiān)測到大宗成交19宗，涉及項目共14個，總金額約152億元。

　　2016年抽樣寫字樓租賃共1039宗，涉及總面積約152萬㎡、年度現(xiàn)金流約53億元。對比2015年，除CBD、金融街、中關(guān)村三大商務(wù)區(qū)域之外，本年度新增租賃開始向外圍擴張，上地、望京、石景山銀河商務(wù)區(qū)、總部基地等板塊也成為新增租賃的重要組成部分。2016年新增租賃行業(yè)面積占比前5位：計算機、非銀行金融、傳媒、綜合類、汽車。

　　與去年對比來看，本年度由于對互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)的增強監(jiān)管，中小型“非銀行金融”企業(yè)租賃行為大幅縮減，而“計算機”、“傳媒”等TMT行業(yè)開始明顯擴張。國貿(mào)、金融街、中關(guān)村三個傳統(tǒng)商圈，雖然在產(chǎn)業(yè)特性上分工略有不同，但已經(jīng)逐漸融合，形成一體化與產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

　　商圈一體化，也使得傳統(tǒng)意義上的寫字樓越來越“跨界”。在某些特定的區(qū)域，寫字樓與產(chǎn)業(yè)園的界限越來越模糊。

　　報告顯示，2010-2016年，北京共出讓商辦用地156宗，預(yù)計產(chǎn)生辦公建筑面積1395萬㎡。出讓工業(yè)用地419宗，預(yù)計產(chǎn)生辦公、生產(chǎn)用房建筑面積2926萬㎡。上述土地出讓預(yù)計在2017-2020年內(nèi)完成交付并形成辦公產(chǎn)品租賃供應(yīng)，且90%以上分布在豐臺、大興、通州、石景山、昌平、順義等區(qū)域。

　　一線城市的寫字樓是個典型的To B的市場，和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟互為鏡像。所以，這個市場顯得特別理性，與經(jīng)濟環(huán)境的起伏完全吻合，和To C的住宅的瘋狂相比，形同陌路。　　相比2015年，我們感知到市場發(fā)生了以下變化：

　　1.資本市場在降溫的同時，我們看到了以樂視為代表的上市公司通過買房補充固定資產(chǎn);與此相反，保險資金放松管制，寶能們買萬科的同時，加大了一線城市寫字樓的投入力度。因為買賣是滯后指標(biāo)，所以，我們近期看到監(jiān)管部門發(fā)話加強管制，可預(yù)見未來此類交易的踴躍程度會降溫。

　　2.民間資金在央媽放水和外管局管制的雙重作用下，連續(xù)兩年大肆購置房地產(chǎn)。如果說住宅火爆呈現(xiàn)了民間游資的恐慌心理，那寫字樓的銷售總額橫盤，且在租賃市場上略有下降，清晰的告訴大家：環(huán)境真沒那么好。

　　3.以前的北京，金融街、中關(guān)村、國貿(mào)這“老三樣”是風(fēng)格迥異的三個世界。我們現(xiàn)在看到的是，伴隨著風(fēng)險資本的重度參與以及服務(wù)業(yè)的發(fā)達(dá)，這三個世界正在不斷的融合，逐漸形成了一個“權(quán)力-資本-產(chǎn)業(yè)”的資源閉環(huán)。也許，首都特區(qū)就這么悄然形成了。

　　4.盡管國內(nèi)的資本市場存在各種爭議，但還是發(fā)育出了從新三板到主板的多層次的結(jié)構(gòu)，而因為審批制度的存在，“進京”成為了內(nèi)資企業(yè)和資本市場對接的標(biāo)準(zhǔn)動作。這也就讓北京生長出了一個由各級上市公司和對應(yīng)的監(jiān)管機構(gòu)合體而成的產(chǎn)業(yè)骨架。

　　5.我們預(yù)期在未來幾年，北京寫字樓市場的空置率提高是大概率，這也是服務(wù)領(lǐng)域的機會。

　　附詳細(xì)內(nèi)容：