關于寫字樓調研報告
第一篇：關于寫字樓調研報告
寫字樓就是專業商業辦公用樓，寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5a寫字樓。還有一大類為政府辦公用樓，些為我們所關注對象。
寫字樓管理：
1、企業自行管理--- 下屬三產單位全權負責物業及租售
2、企業自行管理--- 下屬三產單位行政管理---物業外包
3、企業行政主管--- 外包第三方物業+外包租售公司
大部分物業只負責樓宇的內勤管理工作，而不負責樓宇的租售工作，租售工作由企業自行承擔或承包給一家專業的公司進行管理 。
企業總部大樓，物業外包或自己三產，這兩個部門肯定不會為我們提供所需，一定是要找到主管部門來協調。企業自行管理的官派十足，有別與市場其他的寫字樓租售情況，企業本身基本占據了樓宇的大部分或全部，配套設施也基本已上層領導意念為主，觀念不強，這樣的單位我們找物業溝通效果不大，還是需要與企業的行政部等主管部門建立聯系，如果談得好，那么我們的'工作場地租金等就不是問題。
企業委托第三方物業管理同上，基本上找第三方物業是提供不了我們的所需，還是需要找到企業管理第三方的機構如機關服務中心、行政部、后勤管理部等。如企業是按年租的樓宇，那么我們還需要找到樓宇的真正主人（也許是開發商）來進一步了解。
純對外出租的寫字樓，物業基本都是外包，自己租售，如金隅集團等類似的房地產開發商，這樣的公司類似外企，有較強的行政能力，對于配套設施的建設只會略微降低租售費用而絕對不會免租、置換業務也非常難以溝通，協助業務處理應該是可以的。
物業公司種類繁多，除世界知名的幾大外，國企的三產單位實力最強屬地頭蛇性質，我們可以多與這些公司溝通，了解一手信息。
重點跟蹤企業
一、國華投資大廈預計談判周期3個月，投資20萬，先期委派1名操作人員 。 25%利潤率計算，初期月均流水5萬。三年收回投資成本。物業為三產單位，可以略低與市場價格簽訂合同，地理位置優越，周邊步行十分鐘范圍內無同行業店面，另邊上中青旅大廈，葉青大廈等內部均無同行業駐場。國華大廈內十三家大型客戶，非常穩定，其中諾西，神華我們都與其兄弟單位有過接觸或合作。 租金5元/平
二、 再保險大廈預計談判周期3個月投資20萬，前期委派1名操作人員。25% 利潤率 初期月均流水5萬，預計三年收回成本。
物業為外包，只提供服務可不做考慮，只需與再保險詳細溝通，確定合作地址及價格。大樓內部多為再保險分支機構及下屬單位，開發業務能形成良性循環，可相互介紹，先期我們要建立良好口碑為主。
地理位置為金融街，周邊步行范圍內無大型文印中心
租金6元左右
第二篇：關于寫字樓調研報告
天津市南開區鞍山西道電子產品銷售商圈
中端寫字樓出租及經營情況調研報告
委托人：天津市建設發展總公司物業管理處
受托人：姜躍 王鑫
報告人：姜躍 王鑫
日期：20××年11月1日——20××年11月5日
一．鞍山西道周邊地域基本情況與概述
南開區鞍山西道電子產品銷售商圈是依托于南開區科技產業園區自1998年前后開始發展的在本市乃至我國北方同類市場中較為成熟的電子產品批發零售集散地，該區域集中了全市絕大多數以計算機整機（散件）硬件、計算機軟件開發及銷售、計算機周邊電子產品、日用電子產品等多種類為經營內容的眾多中小企業。
在天津市委、南開區委的多個行政部門的重視下所規劃的南開區科技產業園，擁有獨立的工商行政管理所、國家（地方）稅務所等行政機關，園區內特有的多種優惠和扶助政策更加吸引了科技類中小企業的投資，并使之迅速發展。
二．金輝大廈基本介紹
建于1996年的金輝大廈，位于航海道與三潭路交口緊鄰鞍山西道并座落于南開區科技產業園區核心，定位中檔寫字樓，主要面向中小型科技公司，自有產權出租用標準房間（建筑面積40平方米，使用面積26平方米）195間（2層a座、3層b座局部、4層a座b座、5層b座、6層a座、b座自用、7層a座b座、8層b座、9層局部），會議室6間（2層、4層、6層、7層、8層、9層），客用電梯2部，首層大廳寬敞明亮，整廈24小時專人值守巡查，后院機動車車位42個，前院機動車車位16個，獨立的'院內免費自行車停車棚，樓內及前后院設有監控設備。
現空置標準房間對外出租價格為南朝向（陽面北房）17000元/
年·間，其他朝向16000元/年·間（含采暖費），電費（每千瓦時1.2元）、停車費用另付。
三．周邊寫字樓分布及概況
1.興科大廈
興科大廈座落于三潭路與鞍山西道交口，整體6層局部7層，樓內進駐企業與我廈基本一致，多為中小型科技公司。據走訪了解，興科大廈與和其緊鄰的賽博數碼廣場同隸屬于原興業里大隊村屬企業，建于2014年左右，賽博是我市繼訊怡電子中心（已于2014年倒閉，現為二手電子品淘寶城）之后最早的大型電子產品零售市場之一，也是我市現在最著名的電腦城。
據走訪了解，該大廈底商黃金部位分別租給了中國聯通營業廳、中國電信營業廳、戴爾計算機等大型企業，而且其余所有底商和2層全部，整體出租給國美電器，可見其地理位置之優越。該大廈3層以上寫字間面積（使用）自20平米至40余平米不等，無空房，按套內面積計算租金，每平米每月40元，不區分朝向（相當于我大廈年租金12500元），單付采暖費，電費1.3元每千瓦時，院內停車位25個左右，據觀察無管理人員，具體的車位費用在詢問時租房人員以無空房為由未作解釋。
2.天鐵大廈
天鐵大廈座落于白堤路南開大學西門殼牌加油站西側，據調研，該大廈為10層建筑，分為a、b兩區，其中a區全部是產權單位，
b區南北朝向，單部電梯，樓內單位有三分之一左右與我廈類似，為科技類中小型企業，因毗鄰天南大教育區域，三分之一左右為教育、圖書批發類企業，另有化工、財務等其他類型企業。該大廈隸屬于國有企業，地處南開科技園區中部位置，依托天津大學、南開大學兩所國家級重點高等院校，又與科園大廈相鄰。
該大廈無停車位，外檐較為完善，樓內整潔，但光線偏暗。據調查了解，該大廈房間面積大部分為使用面積31平米，按整間出租，無空房，平均月租金1000—1080元不等（相當于我大廈年租金陽面，區分朝向，單付采暖費，電費1.2元每千瓦時，因無停車位所以也不牽扯停車費用問題。
3.其他大廈簡介
�。�1）風荷東園臨街公建，座落于白堤路家樂福北側，東西朝向，全部為私人產權對外出租，10層建筑，底商及2層為肯德基、新中國文具店、好利來蛋糕店、永真眼睛等知名連鎖企業，3層以上為寫字樓，因其私人產權性質和套內面積較大（單套房間100平米以上），租金水平較低，為每平米每月30元左右不等，與我大廈無可比性。
�。�2）天津電子科技中心大廈（頤高數碼5層及以上）、百腦匯大廈、時代科貿廣場，因其定位于知名大中型企業，房屋租金較高，與我大廈可比性不高。
（3）馨名園、馨達園也是中小型科技類企業匯集之地，因為都屬私人產權，房屋性質多為民建，對比寫字樓其房屋租金相當低廉，月租金2014元的水平可以租到建筑面積90平米以上的房屋，與我大廈無可比性。
四．調研小結
據多處走訪了解與詳細分析對比，金輝大廈以其定位水平，在南開區科技產業園區同等或類似的寫字樓中的房屋出租價格屬于上層水平。我們在此次調研和對比中發現了我們的許多優勢，當然也有不少的不足之處，如果物業處全體員工在彌補自身缺點和不足的基礎上，更加充分的發揮我們的優勢，相信我們的工作還能在未來更上一個新臺階。
第三篇：關于寫字樓調研報告
本月部門外勤人員更換，為使新上崗人員快速進入工作狀態，部門進行了相關基礎營銷知識和技巧的培訓。除進行基礎知識講解外，部門同時安排外勤人員與經驗豐富的卸任外勤李風同志進行了卓有成效的深入交流。在此基礎上，外勤人員第一次外出工作由業務管理部經理帶隊，將理論與實際工作密切結合，使新上崗人員對營銷外勤工作有了直觀的了解與潛移默化的親身實踐。
本月外勤工作主要以新上崗人員熟悉市場環境為主，以大廈為中心，共對大廈周圍的14家寫字樓進行了詳細走訪了解，除中信大廈（莊家金融對面，金世界d座）處于內部裝修、信息不詳外，其它寫字樓相關信息收集比較全面，以下為相關情況匯總：
一、走訪寫字樓列表（見附表）。
二、調研寫字樓列表分析：
1、租金：大部分高檔寫字樓的租金價位集中在2元至2.8元/天/平方米不等，極少數高檔寫字樓如萬象天成，租金價位可達3元/天/平方米以上。中檔寫字樓租金價位多集中在在2元/天/平方米左右，而低檔寫字樓租金在1.5元/㎡/天左右徘徊。
此次調研，保藝大廈的租金逐年遞增5%在石家莊寫字樓行業比較少見，租金逐年遞增可以避免臨時調整租金價格的阻力，而且租期一般較長，能夠很好保持客戶的穩定性。這種做法，可以在大廈適當嘗試，特別是引進長期租駐的大客戶。
2、物業費：從此次調研的情況來看，各寫字樓物業費單獨收的占大多數，這與外請物業及售出代租有直接關系。往往寫字樓建成后，物業管理托管，特別是售出的寫字樓，因為業主與物業并不是一個整體，物業費與租金統一收取的難度較大。各寫字樓物業費定位比較懸殊，從2.5元/月/平方米到10元/月/平方米不等，多數在5元/月/平方米以下。
部分寫字樓如祥源大廈、匯文酒店、萬象天成、盈伴大廈、軍創國際等由自有物業管理，其它屬于物業托管形式。受托的物業公司中，恒輝物業兼有中介功能，代業主出租房屋，成交后一次性抽取房東首月房租的50%作為中介費。
3、水電費：因為寫字樓用電屬于商業用電，多數寫字樓電費均在1元/度以上，其中女人世界電費最高，1.23元/度。包括女人世界在內，1.1元/度以上的被調研寫字樓占到了大多數，有8家。其他5家寫字樓除盈伴大廈電費低于1元/度之外，皆處于1元/度至1.1元/度之間。根據調查的情況看，所有大廈電費都是單獨計量收取。水費與電費則有所不同，有一半以上受調研的寫字樓，水費是包含在物業費中的，單獨收取的一般在5元/噸以上，各寫字樓水費差別不大。
4、停車：通過走訪了解到，“停車難”是各寫字樓普遍存在的問題，因為客戶及居民保有車輛的不斷增加，整個城市的停車場也亟待擴容。從調研的各寫字樓情況來看，極少存在免費停車，甚至出現了有限車位先到先停的現象。其中除佳泰大廈和盈伴大廈不提供車位、維多利亞和女人世界情況尚待了解外，其它9家大廈，有7家大廈物業對租戶辦理包月停車業務，使長期租駐的客戶不受臨時停車的影響，一定程度提高了客戶的穩定性。為在激烈的市場競爭中保證大廈客戶的穩定，希望對目前公司執行的不辦理包月停車的`做法能夠有所改善，減少因停車問題所引發的客戶不滿，提高顧客滿意率，提高經營穩定性。
5、其他方面：各個寫字樓的公攤率差別不大，為出租面積的30%上下，只有中華商務比較特殊，公攤率達到出租面積35%。網絡通信方面，電信和聯通都能安裝，費用收取執行通信公司規定的收費標準。
三、萬象天成走訪側記：
在此次調研的14家寫字樓中，萬象天成軟硬件方面給人印象比較深刻。萬象天成由a座純寫字樓、b座商場、c座高級公寓及酒店組成。因全部出售，所以物業并不關心業主購買的房產是否順利出租。通過詢問，物業人員介紹a座寫字樓滿租，但從相關中介機構的調查情況來看，滿租的可能性很低，因為中介有由業主自己登記的大面積空置寫字間對外招租的信息，租金價位能夠達到3.9元/天/平方米，而且物業費并未含進。因物業介紹a座寫字樓全部出租，所以此次實地走訪的重點轉向c座公寓。
就整體來看，萬象天成裝修等級較高，大廳墻面裝修別致，層次感強烈。但萬象天成最大的特別之處并不在于高級別的裝修裝飾，而是其新穎獨特的管理和服務。據了解，萬象天成托管物業公司為韓國輝世物業，全套物業服務韓式特色非常明顯。例如，設立國內第一家女士專門停車場，該車場只允許由女性司機駕駛的車輛進出。與此配套的“韓國花式引領”服務也獨具特色，這種來自異國他鄉的迎送禮儀，令大部分顧客耳目一新。近幾年，萬象天成借力河北藝術中心和裕園廣場精心打造的休閑購物文化廣場，以民眾喜聞樂見的雜技文化為載體，在三位一體的廣場上開創設立了以歷屆“中國吳橋國際雜技節”的世界冠軍、國際明星印記、雕塑等生成的世界首條雜技星光大道，形成了經濟和文化相互促進發展的良性循環。
在整個調查過程中發現，萬象天成的安保人員和前臺工作人員工作配合默契、接待禮儀規范、用語得體，且警惕性較高。另，電梯設有門禁是一大亮點，沒有樓上客戶邀請或物業辦理的乘梯卡，來訪人員不能輕易進入公寓內部。
第四篇：關于寫字樓調研報告
寫字樓市場調研報告
通過為期兩天的寫字樓市場調研分析，充分了解到上地中關村區域寫字樓市場的一些基本特點，以及租售情況，市場供應等等。使自己對北京北部的寫字樓市場有了一個大概了解，對自己的項目有了更大的信心。
一、首先介紹一下上地區域寫字樓市場的情況：
1、從寫字樓的功能構成上大部分寫字樓都是以自建基地總部形式存在，例如百度大廈、華為大廈、聯想大廈、新浪大廈、烽火科技大廈等等，基本無可租可售部分
2、從寫字樓的建筑形象及風格來看大多數都是一些多層或小高層，外觀不夠宏偉大氣，加上外立面選材等等。例如科實大廈、輝煌國際等等可租售的寫字樓。
3、從寫字樓檔次上看都是一些次甲或乙級寫字樓，例如科實大廈首層大堂幾乎沒有，大堂幾乎沒有裝修，電梯只有只有五部（4+1），并且大堂位置偏僻，以及空調管道裸露在外，極其影響形象。還有輝煌國際的商住兩用的建筑風格更加的不上檔次。
4、從入住行業來看，硅谷亮城多是銀行證券等金融行業，其他的'都比較雜亂各行業皆有。
5、從配套上來講，周邊的配套極不成熟，向餐飲酒店，商場購物中心，銀行等幾乎沒有，只有少數寫字樓配備了底商配套，如科實大廈和輝煌國際。
6、從供需上看來，雖然能租售的寫字樓不多更別提高端的了，但周邊的兩大科技園區以及眾多企業使得寫字樓市場依然供不應求。
二、下面詳細介紹一下上地區域可租售的寫字樓概況
1、輝煌國際
項目開發商：北京輝煌世紀房地產開發有限公司
項目地址：海淀上地信息產業基地北區5號地
項目體量：17萬平 地上23層地下3層
戶型面積：寫字樓：40平—1900平 商業50平—300平
標準層面積：652平
寫字樓租金：3.7元/平米/每天
寫字樓售價：2.3萬/平米
寫字樓物業費：2.8元/平米/月
物業公司：東方鴻潤物業有限公司
項目容積率：3.5
使用率：70%
電梯品牌：日立 數量：5個
車位：350個（出租）
租售電話：82176130/82176131
項目評價：總體從外觀來看趨向于住宅，大堂位于寫字樓的背面，正面首層皆為底商，有餐飲、超市、銀行等，大堂相對較小，層高5米左右，客梯只有四部，樓道比較黑比較窄，相對來說屬于低端。
2、科實大廈
項目開發商：北京實創房地產開發公司
項目地址：上地環島東南角
項目體量：8.7萬 地上13層地下3層 1-3層為裙房商業
戶型面積：60—1000平
標準層面積：1000平
標準層凈高：2.6米
寫字樓租金：3.5元/平米/天
寫字樓售價：2.2萬/平米
寫字樓物業費：7.5元/月
物業公司：北京實創科技園經營服務公司
項目使用率：68%
電梯數量：4臺
車位：600（租）
租售電話：81917939
項目評價：項目外立面看上去比較陳舊，加上大堂位于寫字樓的背面，位置偏僻，正面1到3層皆為底商，有餐飲、銀行等，進到大堂感覺大堂很小很破很黑，大堂層高4米左右，客梯只有四部，樓道比較黑比較窄，相對來說屬于低端。
3、金隅嘉華大廈
項目開發商：北京金隅嘉業房地產開發有限公司
項目地址：上地環島西北角
項目體量：14萬平 地上11層 地下2層 首層為底商
戶型面積：128—3000
標準層面積：3000平
標準層凈高高：2.6米
寫字樓租金：5.5元/平米/天
寫字樓售價：2.8萬
寫字樓物業費：13.8元/平米/月
物業公司：嘉華物業
項目使用率：77%
電梯品牌：三菱 4臺
項目評價：項目從外立面看上去比較高檔，建筑風格比較傳統，項目分a、
b、c、d四座，中間用一個超大超高的大廳連接，顯得大氣磅礴，每座各帶電梯前室為小大堂，首層配備了衛生間（較破），每座四部電梯，項目也有自己的商業配套，總體來說比較高端。
4、硅谷亮城
項目開發商：北京萬景房地產
項目地址：上地信息產業基地上地南路
項目體量：27萬地上6層地下一層（其中寫字樓15棟19多萬平，綜合商業1棟7萬多平）
標準層面積：2014平
標準層凈高高：2.8米
寫字樓租金：5.5元/平米/天
寫字樓售價：3.3萬
寫字樓物業費：16.8元/平米/月
物業公司：高麗國際物業公司
項目使用率：68%
電梯：4臺
車位情況：1643個(地上490個，地下1153個租）
租售電話：68456666
項目評價：項目總體量達，外觀形象時尚，多層辦公，各棟之間通過連廊大堂連接，方便快捷，項目配套齊全，入駐企業多為銀行、證券等金融行業，租金較高，屬于高檔寫字樓。
通過以上幾個寫字樓的簡單描述可以看出，寫字樓市場的火熱，供不應求，新的寫字樓很少，只有一些二手的在出售，或開發商自持只出租，而且是供不應求，所以上地區域的寫字樓達到飽和，只能從周邊圖突破，例如我們項目金域國際中心。
第五篇：關于寫字樓調研報告
就我國的辦公樓市場而言，綜合考慮樓宇品質（主要包括裝飾標準、配套設施、電梯系統、設備標準等）、建筑規模、物業服務水平、交通便利狀況、所屬區位和智能化水平等因素，一般可以分為甲級寫字樓（高檔物業）、乙級寫字樓（中檔物業）和丙級寫字樓（低檔物業）。所謂甲級寫字樓，主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產業界的一種習慣性稱謂。眾所周知，對大都市中心城區來說，甲級寫字樓顯得尤為重要。甲級寫字樓，是發展樓宇經濟的重要載體；甲級寫字樓的擁有量，是衡量區域經濟和社會發展水平的重要指標，體現了該區域的商務價值、投資價值和品質價值。
一、上海寫字樓市場發展回顧和展望
（一）簡要回顧
1990年上海出現首幢營業性寫字樓“上海商城”，至今已有十多年歷史了。經過十多年的發展，目前基本形成了浦東新區陸家嘴地區、黃浦區人民廣場地區、長寧區虹橋開發區、靜安區南京西路、盧灣區淮海中路、徐匯區徐家匯地區等六個甲級寫字樓集聚的板塊市場。近幾年來，虹口區和閘北區的甲級寫字樓也有了一定的發展�；仡櫛臼袑懽謽鞘袌龅陌l展歷程，主要經歷了以下四個階段：
1.第一階段（1990年—1991年）：起步階段
上世紀九十年代初，本市營業性寫字樓從無到有，寫字樓市場逐步繁榮和發展。
2.第二階段（1992年—1996年）：迅速發展階段
隨著小平同志南巡講話，本市加快了改革開放進程，經濟社會迅速發展，寫字樓市場發展迅速，1996年全市甲級寫字樓日平均租金達到了1美元/平方米。
3.第三階段（1997年—1999年）：快速回落階段
一方面由于前幾年寫字樓的大量投資和建造，供應量超常規增長，另一方面由于受亞洲金融風暴的影響，甲級寫字樓的主要用戶——境外企業紛紛縮減辦公面積或轉移辦公地點，基于上述兩方面的原因，出現了寫字樓供應遠遠大于需求的市場形勢，租金不斷下降，而空置率持續上升，1999年甲級寫字樓日平均租金跌至歷史最低點，僅為0.35美元/平方米，比1996年減少了0.65美元/平方米。
4.第四階段（2014年至今）：成熟發展階段
隨著中國加入世貿組織，以及上海經濟的快速發展和抗風險能力的增強、國際經濟、金融、貿易和航運中心的建設、城市綜合環境的進一步改善等多種因素的影響，從2014年開始，本市寫字樓投資開發逐步趨向理性，寫字樓市場需求不斷增大，寫字樓市場又進入了新一輪的發展黃金期，租金水平逐年增長，空置率持續下降，2014年全市甲級寫字樓日平均租金上升到0.97美元/平方米，接近于1996年的水平，而空置率下降為5.84%，為近年來最低。
（二）前景展望
上海寫字樓市場經過起步和迅速發展以及快速回落的周期性變化后，逐步走向了理性和成熟。展望未來幾年本市寫字樓市場的走勢，綜合市場的供應和需求判斷，甲級寫字樓市場發展前景看好。
1.從市場供應分析
2014年全市甲級寫字樓新增供應量較少，只有1997年—2014年每年新增供應量平均水平的73%左右，根據對全市目前在建甲級寫字樓項目的調研分析，2014-2014年甲級寫字樓新增供應量還是較少，從2014年才開始有所回升，可以說目前每年甲級寫字樓的新增供應量處于理性水平。
2.從市場需求分析
由于上海經濟保持了持續兩位數的快速發展，以及2014年世博會效應的驅動、城市功能的提升、產業結構的調整、對外資開放金融市場政策的實施等各種利好因素，本市甲級寫字樓市場需求將繼續擴大，今后幾年將延續目前的供不應求走勢并繼續向上發展，租金可能進一步上揚，空置率進一步回落。
二、目前黃浦區甲級寫字樓市場分析
黃浦區作為中央商務區，寫字樓市場起步較早，在1995年時甲級寫字樓日平均租金就達到了1美元/平方米，當時在全市是最高的。和全市的寫字樓市場一樣，經過1997年—1999年的低谷后，從2014年開始逐步回暖。下面從甲級寫字樓的可供應量、租金、空置率等方面進行詳細分析：
（一）可供應量
截止2014年底，黃浦區甲級寫字樓可供應量為62.7萬平方米，占全市總量（398萬平方米）的15.6%，僅次于浦東新區陸家嘴地區（108.3萬平方米）、長寧區虹橋開發區（75.0萬平方米），列全市第三位。從可供應量分析，處于全市中等水平。
（二）租金
2014-2014年黃浦區甲級寫字樓的日平均租金變動情況如表2所示，甲級寫字樓日平均租金由2014年的0.53美元/平方米，上升到2014年的0.94美元/平方米，年均增長11.7%，已經接近1995年時的租金水平，僅差0.06美元/平方米。但從全市和各主要板塊比較看，2014年還低于全市0.97美元/平方米的平均水平，在全市六大板塊中僅高于長寧區，列第四位。從租金水平分析，還是比較低的。
（三）空置率
2014-2014年黃浦區甲級寫字樓的空置率變動情況如表2所示，甲級寫字樓的空置率由2014年的25.6%，下降到2014年的5.11%，共下降了20.49%。從全市和各主要板塊比
較看，2014年空置率已經低于全市5.84%的全市平均水平，在全市六大板塊中僅高于靜安區，入住率列全市第二位。從入住率分析，處于較高水平。
三、對黃浦區甲級寫字樓市場保持持續健康發展的幾點建議
在目前本市甲級寫字樓市場一派繁榮的情況下，為促進黃浦區甲級寫字樓市場更加健康和可持續發展，搶占市場制高點，發展樓宇經濟，放眼全市大局，結合黃浦實際，提出以下幾點建議：
（一）加強對甲級寫字樓市場的'研究分析，進一步完善黃浦區甲級寫字樓的發展規劃
一是要深入研究目前本市甲級寫字樓市場的總體發展情況，以及各大板塊的優劣勢、客戶群對比分析等；二是要深入研究未來幾年本市甲級寫字樓市場新增可供應量和具體分布，以及總體需求規模和客戶特征；三是要認真分析黃浦區未來幾年可以上市的新建甲級寫字樓情況，并在深入研究黃浦區前幾年甲級寫字樓需求的基礎上，科學判斷黃浦區未來幾年的市場需求。通過對甲級寫字樓市場的深入研究和科學分析，進一步完善黃浦區前甲級寫字樓的發展規劃（包括總體布局、發展理念、功能定位等，合理推出甲級寫字樓項目。
（二）扎實推進目前在建甲級寫字樓項目的開發建設，早日推向市場
由上面的分析可知，未來2-3年本市甲級寫字樓的新增供應量較少，而市場需求則非常強勁，市場繼續呈現供不應求的態勢。基于上述情況，黃浦區一定要按照“品質達到一流、集聚效應明顯”的原則，加快推進在建甲級寫字樓項目的開發建設和竣工，在目前本市市場供應量有所減少而需求持續增長的情況下，讓一些高品質的甲級寫字樓盡快上市，構筑樓宇經濟發展載體，以搶占市場制高點，吸引世界著名的大集團、大公司入駐，引資引稅，發展樓宇經濟。
（三）進一步完善運作機制，加快推進老大樓資源的置換和二次開發
黃浦區1949年以前建成的老大樓數量較多，共有216幢，建筑面積162.2萬平方米，這是黃浦區獨有的珍貴歷史資源。老大樓置換開發要以科學發展觀為統領，按照著力打造“經典黃浦”的發展方向，將老大樓置換開發和全區的樓宇資源整合、存量盤活工作結合起來。除加快推進“外灘源”、179地塊等項目外，還要全面啟動其他面上老大樓的置換開發，進一步盤活老大樓資源，使豐富的歷史文化資源優勢轉化為功能產業的綜合競爭優勢，促進功能聚合，實現資源利用效益最大化，加快推進“一帶三區”功能開發和建設。促進老大樓置換開發的主要措施：一是加強對老大樓的日常管理和交易控制，降低老大樓置換開發的前期成本；二是建立老大樓置換開發綜合評估指標體系，從經濟效益、社會效益、環境效益和文化效益等方面，對老大樓置換開發項目進行綜合評估；三是建立老大樓置換開發的信息平臺，加強與市屬單位及其他系統產權單位的溝通聯系，市區聯手，資源共享，不求所有，但求所用，切實推動老大樓的置換開發。
（四）拓寬招商思路，加大招商力度，促進入住行業多元化
黃浦區作為傳統的中央商務區和中心商業區，甲級寫字樓主要集中分布在人民廣場及外灘地區，入住行業以金融、保險、證券、貿易行業為主。在對外開放金融市場以后，保險業、
銀行業等領域的專業服務型公司（包括外資商業銀行）等，對甲級寫字樓的需求非常強勁，因此需要進一步加大招商引資力度，繼續吸引保險業、銀行業等入住黃浦區。此外，也要進一步拓寬招商思路，大力引進一些大型跨國企業總部以及商業相關的現代服務業，如it、服裝、餐飲、貿易、廣告、投資咨詢、證券、保險等行業，做到引資引稅，提高甲級寫字樓產出，不斷提高對區域經濟增長的貢獻度。
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